АИЖК повышает процентные ставки

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует повысить ставки по ипотечным кредитам. Напомним, что АИЖК является структурой, 100% контрольного пакета акций которой принадлежит государству. Основная функция структуры - обеспечение ликвидности коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Для этого АИЖК, пользуясь поддержкой государства, выкупает у банков ипотечные кредиты, у которых после этого появляются средства для дальнейшего кредитования. До последнего времени АИЖК оставалось единственным крупным игроком на рынке недвижимости, сохранявшим низкие ставки по ипотеке

Для сравнения можно назвать следующие цифры: ставка по ипотечному кредиту сроком на 10 лет в АИЖК составляет чуть больше 10% и 14% для кредита на 30 лет. У банков - лидеров ипотечного рынка ставки по кредитам с первоначальным взносом 10% и сроком на 15 лет доходят до 15% годовых.

В настоящий момент агентством разработана новая система взаимодействия с банками - форвардный контракт, срок действия которого будет рассчитан на 3-4 месяца. Контракт делает обязательным выкуп агентством закладной у банка-партнера в рамках оговоренного срока, если ставка по кредиту соответствует ставке, установленной АИЖК на момент выкупа. Это означает, что ставка по ипотечному кредиту может изменяться в зависимости от ситуации на рынке. Данная схема работы позволит агентству ориентироваться при выкупе закладной на ее реальную стоимость и таким образом сохранять свою маржу, управлять денежными потоками и прогнозировать возможные расходы агентства и банков-партнеров.

Главная причина новой системы взаимоотношений банков и федерального агентства - высокий процент невозвратов по ипотечным кредитам, в связи с чем АИЖК вынуждено все чаще отказывать в выкупе закладных.

Располагая ограниченным бюджетом, агентство не успевает за быстро растущим рынком ипотеки - по стандартам АИЖК в этом году, по прогнозам специалистов агентства, будет выдано порядка 60% всех ипотечных кредитов по стране. В прошлом году сумма выданных кредитов равнялась 700 млрд рублей. При бюджете, заложенном агентством на этот год в 64 млрд рублей, это может вызвать ситуацию, когда АИЖК не сможет выкупить закладную без ущерба для себя или будет вынуждено отказаться от выкупа. В этом случае банк-партнер должен будет чистить баланс, продавая закладные другим покупателям, но из-за низких ставок, установленных АИЖК, такие кредиты покупаются с дисконтом 10-15%.

Форвардный договор, как считают в АИЖК, сможет существенно помочь в работе региональным операторам агентства. Оно заранее определит формулу расчета цены закладных и стандарты выкупа закладных и возьмет на себя обязательство их выкупить через какое-то время. Таким образом, резидент АИЖК получит не только гарантии на выкуп объема закладных, как было до сих пор, но и гарантию того, что эти закладные могут быть оформлены по стандарту, действовавшему на момент заключения договора. Такая практика будет действовать только для агентов с низким уровнем просрочки.

Правда, аналитики рынка недвижимости считают, что повышение ставок ипотечного кредитования АИЖК снизит интерес к ипотечному кредитованию. Этот процесс может отразиться и на строительном рынке. О том, что темпы ввода нового жилья в России в 2008 году значительно сократились, недавно доложил на заседании президиума Правительства РФ вице-премьер Александр Жуков. В цифрах это выражается следующим образом: если в прошлом году рост объемов ввода нового жилья составил 141%, то в этом году речь идет только о 106%.

Впрочем, среди прочих причин называют и общее сокращение спроса, а также отсутствие в необходимом количестве земельных участков, пригодных для жилищного строительства.

Возможно, что Правительством РФ будут предприняты другие средства регулирования рисков в работе АИЖК, по крайней мере возможность повышения ставок пока еще только на бумаге.

Из более реальных проектов агентства, находящихся на стадии реализации, - выпуск ипотечных облигаций и страхование ипотечных заемщиков. Развитие этого направления призвано ускорить оборот денежных средств в секторе ипотеки. Новый механизм начнет свою работу уже этой осенью. На базе какого банка будет реализован этот пилотный проект, пока неизвестно.

В целом у АИЖК существует стратегия развития на ближайшие несколько лет. До 2010 года агентством будут разработаны методы, которые будут способствовать развитию вторичного ипотечного рынка.

Сдвинуть процесс помогут поручительство АИЖК по ипотечным ценным бумагам банков, работающих по стандартам агентства, и ипотечное страхование. Как сказал генеральный директор АИЖК в интервью B&FM, агентство готово выдать такое поручительство уже в этом году: «Есть банк среднего уровня, накопивший портфель не менее 3 млрд руб. Если возврат по его бондам будет гарантирован АИЖК, облигации смогут попасть в ломбардный список ЦБ. Это позволит разместить бумаги в условиях высокой стоимости ресурсов под относительно невысокие ставки».

По завершении пилотного проекта АИЖК совместно с агентством Moody’s, публикующим независимые заключения о кредитоспособности эмитентов и кредитном качестве выпускаемых ими ценных бумаг, представит правительству принципы определения лимитов на эту деятельность.

Так как АИЖК чаще работает с регионами, для банков средней величины такая схема может стать единственной возможностью рефинансировать ипотечный портфель и повысит доходность ипотечного направления.

В свою очередь, ипотечное страхование позволит простимулировать объем выдаваемых кредитов.

Безрисковыми в практике международного ипотечного страхования считаются кредиты с соотношением 30% первоначального взноса и 70% займа, но пока, к сожалению, немногие заемщики готовы выплатить взнос по ипотеке в таком большом объеме. В связи с мировым финансовым кризисом банки стали ужесточать требования к заемщикам, в частности, увеличивать размер суммы, которую клиент должен внести самостоятельно при получении кредита. Так, многие банки установили первоначальный взнос - 30% от суммы кредита, поскольку это пороговое значение для займов, подлежащих секьюритизации.

В этом случае банки могли бы взять на себя страхование риска возврата кредита в объеме разницы между 10-процентным взносом и комфортным для банка 30-процентным.

Оплата страховки ляжет на плечи клиента, но так как в этом случае сокращаются риски банка, в общем снижается ставка по самому ипотечному кредиту. Это позволит увеличить объем выдаваемых кредитов и послужит катализатором новой волны интереса к ипотечному кредитованию.

Страховые компании начинают потихоньку осваивать новый рынок услуг и вносят его в традиционную линейку страхования ответственности заемщика, предлагая застраховать до 50% стоимости ипотечного залога.

Сегодня банки требуют от заемщика три вида страхования по ипотеке: страхование жизни и здоровья заемщика, титула и квартиры. В законодательстве, регулирующем стандарты ипотечного кредитования, кроме этого прописан четвертый вид страхования - ответственности клиента перед банком-кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. При этом страховые гарантии могут распространяться не более чем на 20% заложенного имущества. Страховой случай наступает, лишь если кредитор вынужден реализовать квартиру (из-за невозможности заемщика погашать кредит) и денег от ее реализации не хватает для погашения долга банку. Последний вид страховки - один из самых популярных на Западе - у нас не работает. Как показывает практика, выплаты по нему случаются очень редко - в настоящий момент АИЖК подало 1,18 тысячи исков в суд на неплательщиков, но проданных квартир всего пять.

По словам представителей агентства, такой полис выгоден и заемщику. Если бы эта статья закона заработала, банки могли бы выдавать кредиты с минимальным взносом по более низким ставкам, чем сейчас. «Сегодня наблюдается очень большой спрос со стороны инвесторов на рефинансирование кредитов с соотношением суммы кредита к залогу не более 70%. Однако многие заемщики не имеют возможности оплатить первоначальный взнос в размере 30% и при этом объективно могут рассчитывать на более крупную сумму кредита. Но при выдаче таких кредитов отсутствие возможности их секьюритизации банки закладывают в ставку», - объясняют в АИЖК.

Кроме того, АИЖК порекомендовало Центробанку снизить нормы резервирования и достаточности капитала с учетом доли застрахованных кредитов. Впрочем, мера будет выгодна только тем банкам, которые формируют резервы под каждый ипотечный кредит. В том случае если банк формирует резервы по портфелям однородных ссуд, ипотечное страхование ощутимой выгоды не принесет, считают банкиры. Они готовы рассмотреть такую возможность, только если будут снижены нормативы по резервам. В свою очередь, ЦБ пойти на снижение пока не готов.

Основной проблемой ипотечного рынка остается отсутствие эффективных механизмов взыскания предметов залога. Агентство, о чем уже писали «Новости рынка недвижимости», в настоящий момент пытается оптимизировать процедуры взыскания и разрабатывает стандарты судебной работы с невозвратами. Нет судей с подходящей квалификацией, уверенно ориентирующихся в ипотечном законодательстве. До сих пор разбирательства по возвращению залога длятся долго - процесс занимает от полутора до двух лет. Понятно, что для участников это оборачивается упущенной выгодой.

Елена Савченко.
Источник: Новости Рынка Недвижимости, 14 июля 2008 г.

Комментарий риэлтора Васечкиной Екатерины:

Конечно, предполагаемые нововведения, в первую очередь, существенно осложнят финансовую ситуацию заемщика. Вводимое дополнительное страхование риска не возврата кредита естественно повысит эффективную процентную ставку по кредиту. Несмотря на уверения о понижении в связи с уменьшением рисков банка, как правило, это самое понижение происходит гораздо медленнее повышения. Если сейчас ставки увеличиваются практически раз в две недели в среднем на 0,25%, вызывает сомнение, что понижаться они будут с такой же скоростью.