Насколько выгодно покупать жилье сегодня
Кризис заставил девелоперов считаться с мнением покупателей квартир. «Голосование» кошельками оказалось не в пользу застройщиков - столичный метр приближается к «отметке доступности». Насколько выгодно купить квартиру сегодня – экспертиза газеты.
«Плюс» «смутного времени» - ценовой «пузырь» все-таки лопнул, хотя и не так громко, как прогнозировалось. Имея возможность сравнивать с дефолтом 98-го года, многие аналитики предрекали падение цен на жилье в разы. Этого не произошло. Пока. Что будет дальше – серьезному прогнозу не поддается. Вполне вероятно, что цены на жилье упадут до «отметки доступности», которой считается по формуле «себестоимость + маржа в 10%». Это означает, что квадратный метр должен и может опуститься до 2 тыс.долларов. Сегодня он стоит в среднем около 4,5 тыс.долларов или 138 тыс.рублей. Но маржа в 10% - это классика жанра, имеющая мало общего с реалиями российского бизнеса.
Рассмотрим аргументы «за» и «против», исключив эмоции владельцев жилья, которые теряют на падении цен, равно как и тех, кто только собирается купить и ждет взрыва «пузыря» как «маны небесной».
«Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик консалтинговой компании «ЮНИ-БрокерСервис» Игорь Скворцов. – Собственно, вариантов немного – открыть депозит, купить золото, акции, бумаги ПИФов или приобрести недвижимость».
«Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении»
«Сегодня никто не будет покупать «бумажные ценности», которые во всем мире привели к коллапсу экономики, - заявляет управляющий партнер «Бюро консалтинга и инвестиций» Мария Ковалева. – На ближайшие годы можно исключить из «оборота популярности» любые вложения в фонды. Невелико доверие и к валютам, в ликвидности и надежности которых запутались уже все. Золото пугает да и продать у нас его сложно. Остается недвижимость, на втором месте – земля».
Если сравнивать с 98-м годом, то доходность по типам вложений средств была такова: недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14-15% дороже, долларовые вложения выросли на 15-16%, депозиты в рублях увеличились на 12-13%.
Но, уже через 3 года, к 2002 году, жилье подорожало на 35%, в разы перекрыв все остальные способы заработать на вложенном капитале. Вплоть до 2006 года оно росло со скоростью около 30% ежегодно.
Сегодня, как и десять лет назад, в условиях кризиса снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Но это касается лишь краткосрочных вложений. Уже очевидно, что через год-два в выигрыше останется тот, кто купил недвижимость сегодня. До этого времени на первом месте будут стоять депозиты, учитывая тот факт, что сегодня банки предлагают до 13% годовых.
Что же касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, то московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована. Даже если предположить, что до середины нынешнего года она продолжит дешеветь, то уже через два-три года ( 2011–2012 гг.) цены, как минимум, вернутся на докризисный уровень. А позже начнут «отыгрывать потерянное» с темпом от 20 до 40% в год. Это соизмеримо со среднегодовыми темпами роста в посткризисные 2001–2006-й годы. Такой вывод делают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости».
Если сценарий развития кризиса будет более-менее оптимистичным, то через те же два-три года должны появиться новые новостройки. Сегодня почти все девелоперы «заморозили» свои проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию только после окончания общего негатива в экономике. По мере «вымывания» того, что есть сегодня, неизбежна сначала стагнация цен, а затем и рост.
После преодоления «черной полосы» экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос начнет реализовываться. Это закон любого капиталистиченского общества. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с дефицитом предложения по причине массовой остановки строительства не только в Москве, но и во всей стране. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы.
Рассмотрим конкретный пример. Сегодня в новостройках Южного Бутова квартиры предлагаются по 80-100 тыс. рублей за квадрат. Себестоимость этого эконом-класса не превышает 60 тыс. рублей. Но! Дома обещают сдать только через год-полтора. А рекламируемая цена «работает» только при условии 100%-ной оплаты сегодня.
Значит, после достройки и сдачи дома цена будет как минимум на 20-30% выше. Выгодность и риски считайте сами.
Доходность валютного вклада сегодня оценивается в 10-12% годовых. Допустим, жилье в 100 «квадратов» стоит 10 млн рублей или около 278 тыс.долларов. Положив эту сумму в банк, через год можно получить 27,8 тыс.долларов. Купив и сдав квартиру в аренду, получится почти в 1,5- 2 раза меньше. Но, плохо ли это и правильно ли? По мере выхода из кризиса вклады будут падать, а жилье – расти в цене.
«Мы научились приобретать квартиры и дома на подъеме цен и радоваться каждому проценту, но сегодня почему-то боимся делать тоже самое на катастрофически упавшем рынке, ожидая еще большего падения, - отмечает газете ВЗГЛЯД независимый аналитик Егор Емельянов. – Никто не спорит, можно и ждать. Но, предложение убывает и скоро купить будет просто нечего. Рост цен произойдет не объявлением по радио, а спонтанно и, что самое важное, стремительно. Сегодня самый удобный момент купить на 25-40% дешевле то, что через год-два будет стоить многократно дороже. К тому же пока еще есть возможность торговаться и выбирать».
«Обычный или так называемый «классический» цикл рентабельности на рынке недвижимости составляет более15 лет, - говорит ВЗГЛЯДу эксперт международной консалтинговой компании ABC-CityReal Group Олег Троепольский. - Это означает, что при стабильной средней стоимости и аренды жилья, с одной стороны, и банковских депозитов, с другой, доходность вложений в недвижимость в 2-3 раза перекрывает годовую доходность вклада в банке, а жилье должно окупаться примерно за 12-15 лет».
Напомню, что средняя ставка банковского вклада в Европе в последние 5-7 лет не превышала 2-2,5% годовых. Жилище по цене в 215 тыс.евро ( аналог долларового эквивалента в 278 тысяч за квартиру в Южном Бутово ) сегодня сдается в аренду в Европе по следующим ценам: в Берлине за 600-900 евро в месяц, в Праге – за 450, на юге Испании – за 800, Торонто – за 700 долларов, в хорошем районе Парижа – за 800-1000 евро. То есть окупаемость в кризис жилья увеличилась почти до 20-22 лет, так как ставки аренды упали повсеместно на 10-20%. Но все равно остались доходнее вкладов в банках.
«Мы неизбежно придем к пониманию «нормальности» доходности, которая исчисляется не сотнями процентов, а просто процентами, - говорит гендиректор консалтинговой компании «ПРО-БрокерСервис» Артем Дарницкий. – При наличии отложенных или свободных средств на жилье, без обременения себя абсолютно разорительной ипотекой, сегодня выгодно покупать те категории жилья, которые «просели» больше всего. А также – землю. Кризис хорош единственно тем, что предоставляет возможность покупать, когда цены находятся на «дне». В ближайшие 5-10 лет такой второй возможности просто не будет».
Источник: realty.vz.ru
